深度推理 中国房价出现什么情况会崩盘？

【摘要】现在国内有很多很多人都盼着房市崩盘，但无论这些人发出了多么恶毒的诅咒，市场价格终归是由供需关系决定的，所以咱们只需要拆分开详细讨论供给和需求就可以了。

　　首先定义一下什么是崩盘，每个人都有不一样的看法，既然是由我发起讨论，那我就拍脑袋下个定义——NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　跌30%以上算作崩盘，因为现在很多一线城市的新楼盘首付是30%，把首付跌没了通常就会引发系统性风险，要没意见咱们就开始了。NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　注意我说的是推理，不是意淫，所以太过玄幻的假设咱就略过了。NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　现在国内有很多很多人都盼着房市崩盘，但无论这些人发出了多么恶毒的诅咒，市场价格终归是由供需关系决定的，所以咱们只需要拆分开详细讨论供给和需求就可以了。NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　先说供给NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　房市供给突然变大有两种可能NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　巨量新增盘NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　也就是地方政府突然抛出巨多的地块供开发。恕我直言，可能性是零，理由很简单，土地收入是地方政府的支柱性收入，我找不到理由地方政府为什么要砸自己的饭碗。中央政府的确多次出政策抑制房价，但目的只是防止过快上涨导致的风险，从来没喊出过让房价下跌的口号。指望新增盘来砸盘是幼稚且愚蠢的。地方政府会控制投放地块的节奏，确保可持续性地从中获得大量收入。NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　存量抛售NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　也就是二手房大量抛出导致崩盘，这个可能性有吗?有的。我年初给大家写过看房日记，我前后大概看了十几套3居以上的大户型，有一半左右是空置的，最长空置时间超过10年，开发商当年送的木地板都烂了，却从没住过人。毫无疑问，北京有数量可观的空置房，如果这些空置房一窝蜂抛出来还是不容小觑。NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　什么情况下这些空置房会抛?有两种可能：NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　一是房主们找到更好的投资渠道，资金纷纷从房地产撤出。大家自然而然就想到了A股。的确，当A股产生财富效应时对房市是有很强的抽血效应的。2006-2007、2014-2015两波牛市期间房价都比较萎靡，而最近这一波房市大涨发生在股灾之后也不是巧合。NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　但A股的尿性你们都知道的，疯牛又猛又短，长期是指望不上的，越来越多在股市受挫的老百姓(603883,股吧)坚信房市是国内最好的大额货币理财选择，这一点在短期内改变不了。NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　另一种可能性就是对未来预期悲观，觉得房价要跌，然后主动抛出，这种情况不但有可能，还发生过。一些疯狂的多头说房价30年没跌过，扯淡的，2008年那次北京就跌了20%以上，我老婆当时买了东四环的某小区，她高位接盘14000/平，金融危机期间同小区报价到过10000/平，为此她还郁郁寡欢了将近一年。不只是北京，2008年那次深圳也跌幅超过30%，网上现在去搜都能看到大量断供的报道。NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

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　　2008年那一次是全球性的金融危机，类似的金融危机会不会再出现，我没有能力预测，但那一次经历倒是很有启发。首先实践证明当首付跌没了，房子变成“负资产”时就会有人陆续断供，跌的越多断供的人越多，房主不怕银行催缴，也不会在乎信用记录，银行更没能力一个一个去打官司，由此产生的系统性风险很可怕。再者就是当初断供的人里面，主要都是持有多套房的投机者，每套房就交个首付，用最大杠杆去赌房价上涨，一旦下跌他们分分钟完蛋。为了应对这类危机政府后来想出了限购的政策，大家老以为限购是为了抑制房价，其实也是为了化解杠杆投机的风险。NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　100套房子在10个人手里，和100套房子在50个人手里，对房价下跌的承受力是完全不一样的。NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　再说需求NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　需求变小的可能性也有两种NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　人口结构变化NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　这个不会短期作用，而是长期慢慢作用。我以前在夜报里给大家发过人口出生统计表，1970-1990年是高潮，从1990年开始中国每年新增人口快速下跌。我们假设26-30岁是适婚年龄的话，从2020年开始新增需求是逐渐减少的，只不过刚需耗不起时间。所以我说过好几次，80后这一代人的使命就是来给房市接盘的，谁让你的父母把你赶趟都生在了那密集的几年，2000年后出生的孩子结婚的时候房市竞争就没那么血腥。NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

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历年新增人口统计表，年份右边数字单位是万人NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　经济衰退NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　另一种需求减少的可能是经济衰退，百姓收入减少，导致购买力下降。这一点其实在2008金融危机那一年已经示范过了，当失业增加，工资停止增长，老百姓对收入预期缺乏安全感的时候，会直接反映到房市上，导致购买意愿下降+抛售意愿增强，这不是危言耸听，这是我能想到的房市隐含的最大风险。NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　综上所述NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　我的结论如下NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　10%以内的回调是市场正常波动，只要舆情一冷却，随时可能出现，无法预测。30%以上的崩盘，不太可能因为房市内部供需失衡而崩盘，最大可能是来自实体经济萎缩导致的冲击，所以只要中国GDP增速别下降太厉害，中国房市只会是调整，不会崩盘。至于房产税不用害怕，原因前面已经讲过了，房市是国本，所以政府的任何行为最后一定都不可能导致房市崩盘。NLS客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台